Nearshoring, gran oportunidad para México
La tendencia global del nearshoring, la oferta de mano de obra, la ubicación estratégica y los acuerdos comerciales (Tratado de Libre Comercio con Estados Unidos y Canadá) colocan a México como un importante polo de desarrollo industrial global.
Por: Pablo López
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| Adiós al offshoring.
El año pasado fue un año atípico que generó, a nivel mundial, un cambio que afectó la manera de desenvolvernos en lo económico y social. Los gobiernos tomaron las medidas necesarias para preservar vidas, pero en detrimento de la productividad, lo que trajo una desaceleración en el consumo y la inversión. El cambio tecnológico que venía avanzando se instaló de manera acelerada en casi todas las actividades económicas, llevando el contacto entre personas a niveles mínimos para controlar la propagación del COVID-19. El consumo de bienes y servicios y la optimización de sus procesos, desde la compra hasta la entrega, movilizaron el mercado inmobiliario industrial: el incremento de las ventas por medio del comercio electrónico generó que empresas de estos giros, retailers y de bienes de consumo semiduraderos, iniciaran la expansión de sus centros logísticos para satisfacer la creciente demanda. Al inicio de la pandemia, la manufactura se vio afectada por el colapso de las líneas de producción globales ante la suspensión de las actividades operativas de las empresas manufactureras, lo que llevó a replantear el modelo vigente de los últimos 20 años, conocido como offshoring. La necesidad de contar con proveeduría más cercana al centro de ensamblado final, es decir, el nearshoring, se hizo palpable. Esta situación creó una ventana de oportunidad para México al ser, dada su ubicación geográfica, mano de obra y el reciente Tratado Comercial entre México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC), la opción más viable para el arribo de empresas establecidas en países asiáticos que abastecen a dos grandes mercados norteamericanos: Estados Unidos y Canadá.
| Oferta y demanda
La demanda industrial de los últimos 90 días de 2020, tanto en Ciudad de México como en Monterrey, Guadalajara y Tijuana, superó con creces lo reportado el mismo periodo de 2019. La demanda bruta en la zona metropolitana de la Ciudad de México fue de 260,000 metros cuadrados al último trimestre de 2020. Monterrey cerró el cuatro trimestre de 2020 con una demanda bruta de 195,000 metros cuadrados, lo que se traduce en una tendencia al alza de 58% con respecto al mismo periodo de 2019. Esta tendencia fue impulsada por empresas del sector logístico, retail, automotriz y, principalmente, manufactura. Guadalajara concluyó con una demanda bruta de 90,000 metros cuadrados para el mismo periodo de análisis, reportando uno de los mejores niveles en los últimos años. Empresas del giro logístico, tabacalero, almacenaje y médico fueron impulsoras de este indicador, observando un mercado con escasa desocupación e incorporación de espacios hechos a la medida que ingresaron al inventario ocupado. Tijuana recuperó gradualmente la demanda durante los últimos tres trimestres, con un crecimiento anual de 43%. Al cierre del cuarto trimestre de 2020 se reportó la llegada de empresas logísticas, médicas, alimenticias y de la industria metalmecánica, y una reactivación importante del sector manufacturero. Otro mercado que continúa reportando buenos números de demanda es Ciudad Juárez, que al cierre del último trimestre de 2020 culminó con un total de 43,000 metros cuadrados. Las empresas de logística, automotriz y manufactureras concentraron la demanda de esta ciudad.
| Menos demanda y más oferta
En contraparte, los mercados de la región de El Bajío mostraron una disminución, por la caída en la demanda de bienes duraderos y semiduraderos, empresas de giros que comúnmente ocupan espacio en esta región. Querétaro y Guanajuato, los mercados tradicionalmente más dinámicos, siguen contabilizando volúmenes de demanda muy inferiores a los registrados en periodos prepandemia, y muy lejos de los reportados hace cuatro o cinco años. Si analizamos los montos de demanda de estos mercados, durante el cuarto trimestre de 2020 Querétaro apenas registró 5,000 metros cuadrados; Guanajuato, 67,000 y San Luis Potosí casi 25,000, mientras que Aguascalientes no reportó demanda de espacio clase A. La vacancia sigue manteniendo niveles sanos en todos los mercados. La tasa de vacancia más elevada, la del estado de Guanajuato, cerró el cuarto trimestre de 2020 con una tasa de 8.6%. Sin embargo, a nivel nacional, la tasa es de 4.6%. Ciudades como Guadalajara, Tecate, Saltillo y Mexicali cerraron la brecha con ajustes importantes a la baja. En contraparte, la zona metropolitana de la Ciudad de México, Puebla y Querétaro cuentan con tasas de vacancia que superan en 30% a lo reportado el mismo periodo del año pasado.
| La situación impacta los precios
Los precios de rentas industriales han estado impactados por dos cuestiones importantes. La primera es la presión que ha generado la escasa disponibilidad de espacios vacantes, como es el caso de Guadalajara y Tijuana, donde los precios tienen incrementos anuales de entre 5 y 10%. Otro factor es la apreciación del peso mexicano respecto al dólar. En cuanto a volumen de inventario, los dos mercados más importantes del país: la zona metropolitana de la Ciudad de México y Monterrey, cerraron 2020 con precios muy similares al mismo periodo de 2019. Son pocos los mercados que cuentan con disminución de precios de renta. Destacan Querétaro, con una disminución anual de 3.5%, y San Luis Potosí con 2.9%. El segmento inmobiliario industrial ha sido de los más resilientes ante los embates de la pandemia. El comportamiento que han tenido los indicadores de demanda, vacancia y precios ha permitido a los desarrolladores iniciar proyectos que estaban en etapa de planeación y algunos nuevos.
| Nuevos proyectos industriales
En el mediano plazo se visualiza el desarrollo de nuevos proyectos en los corredores al norte de la zona metropolitana, en donde aún existen terrenos para albergar complejos industriales y detonar infraestructura e inversión. Monterrey, la segunda ciudad industrial a nivel nacional, entregó al cierre del cuarto trimestre de 2020 cerca de 177,000 metros cuadrados provenientes de 11 nuevos proyectos. Poco menos de la mitad se encuentra prearrendado. Otros 13 proyectos iniciaron construcción: ocho de ellos especulativos y cinco hechos a la medida. Esto ha propiciado una recuperación gradual, trimestre a trimestre, respecto a la caída de principios de 2020 con motivo de la pandemia. En Tijuana, la construcción reflejó tendencia a la baja, en tanto que en Guadalajara la tendencia es opuesta: ha registrado un incremento de más de 120% respecto del año anterior. Esta tendencia se mantendrá en vista del ajuste a la baja en la disponibilidad. Estos movimientos en la inversión han creado oportunidades para grupos locales, que se han fortalecido en sus plazas de origen y han incursionado en otros territorios cercanos. Se anticipa un 2021 con inversionistas que tendrán la capacidad de fortalecer el mercado, brindando una gama de tamaños, tipologías y condiciones que irán a la par de la demanda. Con ello se garantizarán precios estables y sanas vacancias. AN
Pablo López
Director de Investigación de Mercado de Solili
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