Industria inmobiliaria resiliencia y oportunidades en tiempos de incertidumbre
A pesar de la incertidumbre global y las presiones internas, el sector inmobiliario mexicano ha demostrado una capacidad de adaptación que lo mantiene como uno de los motores clave del crecimiento económico. Desde el dinamismo industrial impulsado por el nearshoring, hasta la reactivación paulatina del mercado de oficinas y la necesidad urgente de vivienda, esta industria se reposiciona como un actor estratégico con amplias oportunidades de desarrollo.
Por: María Elena Zúñiga
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| Motor relevante de inversión
La industria inmobiliaria en México ha demostrado sólida resistencia durante los últimos cinco años, enfrentando importantes desafíos, tanto a nivel nacional como internacional. En el contexto actual, marcado por la incertidumbre en torno a la política comercial y exterior de Estados Unidos, el sector comienza a mostrar señales de recuperación, impulsada por una demanda sostenida y renovada confianza en las fortalezas estructurales del país.
Las empresas de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), que representan más del 65% del desarrollo inmobiliario nacional, recientemente anunciaron una inversión nacional cercana a los 15 mil millones de dólares, generando más de 355 mil empleos directos e indirectos, que contribuirán a dinamiza muchas otras actividades productivas.
Jaime Fasja, presidente de la ADI, señala: “El sector inmobiliario es un motor relevante de inversión y empleo en el país. Somos un sector estratégico de la economía. Nuestra actividad ejerce un impacto en 48 ramas de la industria, que a su vez contribuyen de manera significativa a la aportación del 15% del PIB nacional”.
En la actualidad, los polos de mayor dinamismo en construcción de inmuebles son: Quintana Roo, con un 26% del total (impulsado principalmente por proyectos turísticos y de vivienda); el Estado de México, con un 22%, y la Ciudad de México, con un 21%, donde se mantiene una sólida cartera en vivienda, inmuebles de usos mixtos e inversión industrial.
| Tiempos de ajustes
En el ámbito turístico, la llegada de 6.1 millones de visitantes internacionales en la primera mitad del año está impulsando también la construcción hotelera. Hasta ahora, en 2025, se registran 254 proyectos turísticos en desarrollo en todo el país, según la ADI.
Sobre las perspectivas del sector, Víctor Lachica, presidente y director general de Cushman & Wakefield México, compañía dedicada a la compra, venta y arrendamiento de propiedades comerciales, oficinas, industriales y hoteles, explica que actualmente se vive una etapa de ajuste a nivel global y regional en América Latina, influenciada por un contexto geopolítico, económico y comercial que impacta todas las actividades económicas, incluida la inmobiliaria. Aunque las empresas se mantienen cautelosas y conservadoras en sus decisiones de inversión, el directivo prevé que seguirán buscando formas de optimizar sus operaciones y crecer.
En este momento se observa un ambiente de incertidumbre en la industria; aun así, Lachica espera que no sea de “alto impacto” en lo que resta del 2025. En particular, Cushman & Wakefield México espera cerrar este año en los mismos niveles de ingresos o, incluso, ligeramente mejores a los de 2024, logrando un crecimiento moderado y números positivos. El directivo subraya: “Vamos a cerrar con un crecimiento moderado, pero los números serán positivos”.
La fórmula de su negocio (C&W) es el balance de sus diferentes líneas de servicio (compra-venta y renta de bienes inmuebles, administración de predios, gerencia de proyectos y avalúos) pues si una cae, otra sube y añade: “Constantemente atendemos diferentes líneas de servicio que nos pueden dar, en un momento dado, más ingresos unas que otras”.
Por su parte, Daniel Kabbaz Zaga, presidente de la Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (Amefibra), destaca que la demanda de espacios industriales y logísticos está en alza, impulsada por el nearshoring y la reconfiguración de cadenas productivas.
Sobre este mismo punto, Fasja insiste en que la industria se mantiene activa, a pesar de los desafíos que enfrenta, como la falta de infraestructura eléctrica en regiones clave, la incertidumbre económica y política global, la inseguridad y las dificultades en la gestión con instancias gubernamentales. “La prolongación de trámites, permisos, la falta de coordinación institucional y la incertidumbre jurídica son barreras que frenan la inversión y encarecen los proyectos, afectando la competitividad en las ciudades y reduciendo su atractivo para inversiones nacionales e internacionales”, comenta.
No obstante, el sector también presenta oportunidades interesantes, especialmente en la producción de viviendas asequibles y bien ubicadas.
| Un vistazo a los parques industriales
El sector industrial ha sido el más resiliente de todos en la industria inmobiliaria, asegura Claudia Esteves, directora general de la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP). Los parques industriales, que albergan principalmente a empresas internacionales (74%) y empresas mexicanas (26%), han experimentado un crecimiento sostenido desde 2019, incluso a pesar de tensiones comerciales internacionales como la de Estados Unidos y China.
Este crecimiento se refleja en un aumento significativo de la superficie construida: de 2 millones de metros cuadrados en 2019, alcanzaron un récord histórico de 5 millones en 2023, y 4.6 millones en 2024.
Actualmente, las compañías de la AMPIP construyen 103 parques industriales nuevos con una inversión de 5 mil millones de dólares, los cuales entrarán en operación, gradualmente, en los próximos cinco años. Adicional a ello, este 2025 ya comenzaron a funcionar 13 complejos manufactureros más.
“Si bien hay incertidumbre por las declaraciones del principal socio comercial de México (Estados Unidos), los miembros de la AMPIP confían en las fortalezas del país como destino manufacturero altamente capacitado para recibir clientes”, dice Esteves. Además, resalta que los 477 parques instalados en México y los futuros son y serán de clase mundial.
Jaime Fasja observa ciertos signos de desaceleración en el sector industrial, aunque miles de metros cuadrados continúan en construcción, principalmente en el norte del país (60%), El Bajío (24.5%) y la zona centro (15.5%).
Por su parte, René Robles, analista de Moody´s Local, menciona que si bien las empresas que rentan estas propiedades han tenido altos índices de ocupación en los complejos industriales, viven una etapa de zozobra por las políticas comerciales y externas de Estados Unidos (EU).
Para el analista de Moody´s Local, el tema de los aranceles podría impactar fuertemente la industria manufacturera del país y, por ende, los parques industriales. Como ejemplo menciona que el traslado de plantas automotrices a Estados Unidos podría perjudicar la cadena de suministro de las empresas y al sector inmobiliario industrial mexicano.
A pesar de estas preocupaciones, la ejecutiva de la AMPIP reconoce que algunos proyectos están en pausa, debido a la inquietud por los aranceles, pero esto no significa que no continuarán. Subraya que el interés por ocupar espacios sigue siendo alto, lo que impulsa la construcción de más parques.
“Los desarrolladores de parques industriales son empresas mexicanas, que apuestan su inversión a largo plazo debido a la confianza que tienen en las fortalezas del país, las cuales no se pueden desmantelar fácilmente”, opina Esteves.
Actualmente, comenta, la disponibilidad de los parques en este momento es de 3.8%, mientras el 2024 cerró en 3.7%. Y añade que en tanto más avance el año, “más crecerá la tasa de disponibilidad con la entrada en operación de los nuevos desarrollos”.
Explica que un parque industrial nace de la demanda, no de la oferta. No se desarrollan si no tienen garantizada la llegada de empresas “ancla” o varias compañías. Así, “los 103 parques industriales anunciados ya cuentan con el interés de inquilinos, en su mayoría empresas robustas que atraen otras compañías”.
Respecto a la ubicación de los nuevos complejos industriales que se edifican en 52 municipios de 17 estados de la República Mexicana, Esteves comenta que hay mercados más “sexys” que otros; por ejemplo, Monterrey, Tijuana y la CDMX se rentan más rápido, en tanto otros requieren más tiempo. “Varía mucho su localización por el atractivo de la zona o la política pública del gobierno estatal para atraer inversión”, añade.
La mayoría de los 103 parques mencionados se levantan, sobre todo, de la CDMX hacia el norte del país, ya que las empresas con contratos de 15 años a 20 años priorizan la cercanía con Estados Unidos.
| Panorama actual de vivienda en México
En México, la necesidad de vivienda en el país sigue siendo muy grande. Según la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu), hay un déficit de 8 millones de viviendas actualmente.
Desde el 2015, la producción de viviendas en México ha tenido una tendencia descendente y aunque en 2021 tuvo una recuperación parcial respecto de 2020, la producción de viviendas ha permanecido en sus niveles más bajos desde 2022.
En la Ciudad de México faltan 400 mil viviendas y en el Estado de México un millón 200 mil, lo que significa una oportunidad enorme para los desarrolladores inmobiliarios.
René Robles, analista de Moody´s Local, también resalta que la vivienda, desde hace años, enfrenta una reducción sostenida en el número de construcción. Solo en 2024 se fabricaron 136 mil, cuando hace 10 años se construían 700 mil, y añade: “Ha ocurrido una caída fuerte en la parte de construcción”.
Mientras en el 2024, de acuerdo al Registro Único de Vivienda (RUV), se edificaron en todo el país 136 mil viviendas, resultan insuficientes para atender la demanda de 500 mil matrimonios reportados cada año que buscan una casa.
Leopoldo Hirschhorn Cymerman, presidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi) en el Valle de México, señala que en la CDMX se requieren por lo menos 25 mil viviendas al año y 70 mil en el Estado de México, solo para cubrir la demanda de los nuevos matrimonios.
No obstante, lo alentador para los constructores es que los gobiernos de ambas entidades tienen planes de construir más viviendas.
Datos de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi) señalan que, al mes de mayo de 2025, se lograron construir 51 mil viviendas. Ese número de casas de habitación podría ser indicativo, igualmente, de que el sector empieza una tendencia de recuperación.
Sin embargo, en toda esta planeación es necesario realizar cálculos acordes también con el incremento de la población. Solo en 2024 nacieron 1.8 millones de personas que, dentro de 25 años, necesitarán al menos 900 mil viviendas al año.
También el número de créditos otorgados para la adquisición de vivienda nueva, que tuvo una contracción constante desde 2007 (cuando se redujo en más del 72%, al pasar de 705 mil a 197 mil financiamientos en el año 2024), comienza a repuntar. A marzo de 2025 se otorgaron alrededor de 53 mil créditos.
El sector privado tiene enormes oportunidades, haciendo una alianza importante con el gobierno para el desarrollo económico del país, comenta el representante de la Canadevi en el Valle de México. El gobierno representa su principal cliente al requerir el 70% de la construcción de la vivienda que producen los privados. Es por ello que actualmente los desarrolladores de casas particulares trabajan, junto con dicha institución, para generar un millón de viviendas como parte del programa del gobierno federal.
Solo el programa del Bienestar en el Valle de México abarca 166 mil viviendas al año hasta el 2030.
Adicionalmente, los edificadores siguen trabajando en sus modelos tradicionales de vivienda. Realizando cuatro mil viviendas en la CDMX y 20 mil viviendas en el Estado de México, cuyo rango de precios va de 800 mil hasta los 2 millones de pesos.
Ellos reconocen la urgente necesidad de vivienda en renta que deben cubrir. Solo en la Ciudad de México, el 25% de las viviendas opera bajo un modelo de arrendamiento.
| Las oficinas y el sector comercial
Antes de la pandemia, el sector de oficinas tenía un exceso de demanda, pero debido al homeoffice y al esquema híbrido se ha dado un incremento en las tasas de desocupación. “Hay corredores en México, como Santa Fe, que tienen una disponibilidad del 25%, al igual que otros puntos de la CDMX”, dice René Robles, analista de Moodys Local.
Para Cushman & Wakefield México, el primer semestre del 2025 fue de cierres de contratos en los rubros industriales y de oficinas, donde se ha visto que los arrendatarios tienen mayor inclinación por el trabajo “presencial”, debido a la acumulación de mayores beneficios en la productividad y la integración de los equipos.
Víctor Lachica, experto en bienes raíces comerciales, dice que en el mercado de oficinas se ha sentido una recuperación, pero aunque no espectacular está en tendencia positiva. Desde el último trimestre del 2024 y todo lo que va del 2025 se ha reducido el índice de disponibilidad y se ha detenido el fenómeno de la desocupación de dichos espacios.
Ahora está en 21% de disponibilidad, próximamente en 20% y después en 19%. Esto indica que el mercado va en la dirección correcta para reducir los espacios vacíos que predominaban hace dos o tres años, dice Lachica.
En cuanto a las nuevas construcciones, estas se edifican pero con un ritmo menor que en años anteriores.
Por otro lado, los centros comerciales, en general, mantienen buenos niveles de ocupación, aunque la edificación de nuevos espacios ha disminuido. Esto se debe, en parte, a la transformación del comercio tradicional por la llegada del comercio electrónico.
René Robles, analista de Moody’s Local, explica que el sector comercial ha logrado una recuperación más rápida que el de oficinas. Después de un fuerte impacto durante la pandemia —marcado por desalojos masivos y un auge de las ventas en línea—, el sector comercial ya alcanza niveles similares de ocupación, previos al episodio del COVID-19.
| El rol impulsor de las FIBRAs
En la ejecución de los proyectos inmobiliarios, los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAs) han sido fundamentales para impulsar su desarrollo en el país. En México, estas fuentes de inversión aún están en una etapa de consolidación y madurez, pero durante 14 años de funcionamiento han alcanzado un valor de 891 mil millones de pesos en activos, administran más de 2,200 propiedades y reportan una plusvalía del 172.13%, muy por encima del índice IPC nacional, que es del 58.3% (cifra actualizada al 19 de junio de 2025).
Daniel Kabbaz Zaga, presidente de la Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (Amefibra), señala que “con una tasa de ocupación promedio superior al 95% y un rendimiento del 15% en los últimos tres años se han consolidado como actores clave en el mercado inmobiliario y financiero del país”.
Estos fideicomisos, según el empresario, han demostrado ser un modelo exitoso en México, permitiendo la canalización de capital hacia proyectos inmobiliarios productivos. “Todas las Fibras tenemos una visión de largo plazo por lo que nuestras inversiones están bien planificadas y ofrecen importante seguridad a nuestros inversionistas”.
La Amefibra destaca que la competitividad en costos de manufactura y mano de obra calificada en México, así como el respaldo del gobierno, están fortaleciendo la inversión.
Hasta ahora, “las FIBRAs han funcionado exitosamente como vehículos de inversión y crecimiento económico. Contribuyen al 4.5% del PIB nacional y han liderado emisiones verdes por más de 2 mil millones de dólares”, dice Kabbaz Zaga.
Para el representante de Amefibra, las expectativas de la industria inmobiliaria son de crecimiento sostenido, particularmente en los sectores industrial, agroindustrial y de vivienda, ya que se espera que para 2025 se agreguen más de 2 millones de metros cuadrados de ABR (Absorción Neta en Renta).
A pesar de los cambios en las políticas internacionales que inciden en la economía mexicana, la industria inmobiliaria sigue trabajando para satisfacer la demanda de compradores y arrendatarios, tanto nacionales como extranjeros. Los empresarios e inversionistas confían en que la próxima revisión del Tratado entre México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC) será un factor determinante para brindar mayor certidumbre al mercado.
Si bien 2025 ha estado marcado por elementos de inquietud y dudas (y se supone que esta tendencia continuará todavía en los próximos meses), se estima que una vez superada la renovación del T-MEC, la zozobra disminuya y el sector experimente un desarrollo más marcado y sostenido. AN
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