Mercado inmobiliario. 2022: recuperación en puerta para oficinas y otro año récord para espacios industriales
Todo parece indicar que este será otro año récord para la actividad inmobiliaria industrial en México, que seguirá siendo impulsada por las exportaciones y el e-commerce. Lo peor de la pandemia, que en los últimos dos años afectó al sector corporativo, ha pasado y se espera que este segmento tenga una lenta pero consistente recuperación de la demanda, aparejada con niveles de desocupación en tendencia al descenso, principalmente en la Ciudad de México, que representa el 80% del mercado.
Por: Sergio Castañeda
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Los últimos dos años han sido de claroscuros para la industria inmobiliaria en México. Por un lado, el mercado industrial no solo ha sido el segmento más resiliente a la pandemia de la COVID-19, sino que tuvo un año récord en 2021, que se espera repita en 2022. Por el otro, el sector corporativo, el de oficinas, ha sido el más golpeado y afectado; sobre todo el mercado de Ciudad de México, que es el más grande e importante, con una participación del 80%. Pero no todo son malas noticias para este segmento. Se espera que este año tenga una lenta pero consistente recuperación de la demanda, con niveles de desocupación en tendencia al descenso, aunque la pospocición de inversiones en nuevos proyectos se manendrá por un tiempo más.
“Para los diferentes sectores de la economía mexicana, la recuperación ha sido dispar y la misma situación se da en la industria inmobiliaria. Dentro de la actividad de los bienes raíces, algunos segmentos han estado marcados por la ralentización de la inversión; en tanto que otros han tomado ventaja ante un panorama de cambios en hábitos de consumo, como es el caso del industrial, que ha mostrado ser el de mayor resiliencia y transformación”, comenta Pablo López, director de Investigación de Mercado de Solili.
En entrevista con Alto Nivel, el ejecutivo dice que casi todos los mercados reportaron niveles históricos de demanda. “Al cierre del 2021, la cifra total anual del país es de 6.6 millones de metros cuadrados (m2), lo que representa casi un 70% más a lo demandado en el 2020. Monterrey pasó a ser el líder a nivel nacional, desplazando a la Ciudad de México al segundo lugar”.
Sobre este mercado norteño con características diferenciales, como lo son alta calidad de vida, conectividad logística, seguridad y apoyo coordinado de las autoridades municipales y estatales con el tejido empresarial, López comenta que dichas características han permitido que la demanda bruta supere 1.4 millones de metros cuadrados anuales, poco más de un quinto de la demanda nacional total.
Otras regiones que crecieron también de manera importante en 2021 fueron: Tijuana, Ciudad Juárez y Reynosa; mientras que los mercados que no han logrado la recuperación deseada o colocarse, al menos, en niveles prepandemia es El Bajío, que tiene una mayor concentración de industria manufacturera del sector automotriz, que se ha visto golpeado en los últimos años en México por temas como la importación ilegal de automóviles, la falta de incentivos fiscales, la pandemia de la COVID-19 y la escasez de chips.
Sin embargo, comenta López, ya hay interés por parte de empresas de logística para ocupar espacios en ciudades como León, Querétaro, San Luis Potosí, Aguacalientes y Celaya, debido al crecimiento de su población.
| Escasez y demanda impulsan construcción
En cuanto al inventario inmobiliario industrial en México, el director de Investigación de Mercado de Solili destaca que el crecimiento promedio alcanzó poco más del 5% en un mercado que se ha visto fortalecido ante la crisis, destacando por su competitividad y dinamismo en las principales ciudades del país. “En términos relativos, los mercados de Guadalajara, Mexicali, Saltillo y Querétaro registraron los mayores incrementos anuales de inventarios entre el 7 y 10%. En términos absolutos, las Zonas Metropolitanas de la Ciudad de México y Monterrey llevan la delantera”.
En lo referente a los precios, subraya López, la mayoría de los mercados reportaron incrementos, influenciados en su mayoría por la presión que han generado las bajas tasas de disponibilidad, el incremento en los precios de los materiales de construcción, así como la necesidad de generar espacios con cada vez más tecnología y calidad en la construcción, lo que implica mayores alzas de costos para los desarrolladores. “Mercados como el de la Ciudad de México reportaron incrementos superiores a los 50 centavos de dólar en las rentas de espacios industriales. Producto de su escasa vacancia, Tijuana fue el mercado donde se registró el mayor incremento de rentas de un dólar por m2 al cierre del cuarto triemestre de 2021”.
El ejecutivo explica que, con elementos tales como la escasez de espacios disponibles en algunos mercados, el impulso que recobró la demanda durante el año y el incremento de los proyectos hechos a la medida, la construcción en el país ha tenido un repunte significativo, cerrando el 2021 con un total de 3.7 millones de m2.
“Los niveles de construcción superaron los de 2020 e incluso los de 2019. Al frente de la actividad constructiva se mantienen: Monterrey, con 935,000 m2, avanzan en diversas fases, seguido de la Ciudad de México y Tijuana con 742,000 y 435,000 m2, respectivamente”, precisa.
¿Cuáles son esos proyectos a la medida que han detonado la contrucción de espacios industriales en el país? Las naves manufactureras y los proyectos de empresas logísticas. No hay que dejar fuera los nuevos proyectos de Fibras, como Prologis y Macquarie.
De esta forma, menciona el director de Investigación de Mercado de Solili, el mercado industrial del país cierra con inventarios en crecimiento, cifras sanas de vacancia, precios con tendencia al alza, lo mismo que en la construcción.
Todo parece indicar que este será otro año récord para la actividad inmobiliaria industrial en México, que seguirá siendo impulsada por las exportaciones y el e-commerce.
| Con pie firme
¿Qué viene para el 2022? López estima otro año similar al 2021, año en que la relocalización de procesos productivos que perjudicó temporalmente a Asia favoreció a países como México, que tenían la ubicación idónea de vecino de Estados Unidos, donde se concentra una demanda sostenida de bienes y servicios impulsados por los estímulos fiscales y de inversión, lanzados para reactivar su economía y que históricamente han permeado hacia nuestro país.
“Por ahí hay elementos importantes a considerar, como la interrupción de la cadena de suministros, que está presentando problemas. También tenemos el tema importante de la inflación y estamos, asimismo, a la expectativa de las fluctuaciones que pueda tener el tipo de cambio ante los ajustes de política monetaria que pueden ocurrir en los bancos centrales tanto de EU como de México en materia de tasas de interés, incluyendo ‒claro‒ tambien el tema de la pandemia, aunque desde la perspectiva industrial esta ya forma parte de la cotidianeidad, pues han vivido un proceso de adaptación mucho más fuerte que el segmento de oficinas”, menciona.
En la parte industrial, reconoce, nunca se vieron efectos en las diferentes olas de la pandemia; no ha sido un elemento que posea gran preponderancia. “Para 2022 estamos viendo un escenario similar a 2021, gracias a que el tema del T-MEC está resultando efectivo para las empresas manufactureras de ensamble final, así como los beneficios arancelarios que esto representa. Vemos una reubicación de empresas de Asia hacia el país (particularmente chinas) en toda la frontera norte, y eso va a seguir impulsado la demanda de espacios industriales”.
Otro detonante, agrega, será el crecimiento de la demanda del e-commerce, que busca espacios cada vez más cercanos a poblaciones grandes y medianas en el norte, en El Bajío y sureste del país.
| Con signos claros de recuperación
Tras casi dos años de crisis, el sector de oficinas observó, en el último trimestre del 2021, una mejora de la demanda de espacios, aunque los precios de renta de los principales mercados de oficinas del país, como la Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara, se ubicaron por debajo de los precios reportados a inicios de dicho año.
Héctor Klerian, director general adjunto de JLL México, reconoce que el 2021 fue muy malo para la absorción de oficinas en la Ciudad de Méxco, el mercado más importante del país (con una participación de mercado del 80%), pues hasta el tercer trimestre se tenía una absorción de 245,000 m2 en total, algo que no se veía desde 2010.
“En un año bueno, la Ciudad de México, que es un mercado siete veces más grande que el de Monterrey, absorbe 550,000 m2. Si sumas todas las absorciones y todo lo que se ha desocupado, la absorción ha sido negativa en el año. Hasta finales de septiembre llevábamos disponibles 173,000 m2, cantidad que viene de la combinación de espacio nuevo (aunque parezca increíble, se entregó espacio nuevo el año pasado, pues había edificios muy adelantados y no se detuvo su construcción) y un montón de m2 desocupados”, subraya en entrevista con Alto Nivel.
La expectativa, indica el ejecutivo, es que en diciembre se hayan absorbido estos 173,000 m2 y que se termine 2021 con una absorción neta de cero, es decir, que se ocupó el espacio que estaba disponible. “Esperamos un 2021 flat para la Ciudad de México”.
De acuerdo con un reporte de Solili, durante todo el 2021 la demanda de oficinas de los ocho principales centros financieros del país fue de casi 565,000 m2, lo que representó un crecimiento del 26% de lo demandado durante todo el año 2020. La demanda del 2021 fue superior en 115,000 m2 a lo reportado en el 2020. Este es otro de los indicadores clave que deja en evidencia la recuperación que está teniendo la demanda de oficinas en el país. ¿Cuál es el panorama para el 2022? Klerian cree que lo peor ya pasó, aunque la recuperación será lenta pero consistente, con niveles de desocupación que tenderán al descenso.
“Hay muchas empresas que están tomando decisiones de regresar a las oficinas, aunque sea de manera parcial; nadie está ya cómodo con el trabajo en casa. En noviembre pasado ya se veía una tendencia a regresar y tuvimos más requerimientos de espacios de oficinas, pero el problema de la variante ómicron, en noviembre y diciembre, está poniendo una carga muy fuerte al final del año. Esperamos que la recuperación sea más rápida, pero el principio de año va a tener mucha incertidumbre”.
| Los retos
Solili dice en su último reporte que el 2022 viene con retos importantes para el segmento de oficinas, entre los que destacan: la salida de una sobreoferta en mercados que tienen para satisfacer demanda de al menos dos años más, las acciones que tomarán las empresas en el retorno de actividades y el ajuste de los espacios actualmente ocupados.
Cabe destacar que la Ciudad de México tiene más de 7.1 millones de m2 de espacios de oficinas, con una desocupación del 24%, es decir, uno de cada 4 m2 está vacío. Lo mismo sucede con Guadalajara y Monterrey, que superán el 20% de vacancia.
¿Qué espera JLL a nivel global para el mercado de oficinas? La empresa global de servicios inmobiliarios, especializada en propiedades comerciales y administración de inversiones, ve cuatro tendencias: la primera de ellas es el trabajo híbrido. “Hoy nadie está convencido de que todo el mundo puede estar trabajando todo el tiempo en su casa ‒eso no funciona‒, pero tampoco hemos sabido de nadie que vaya a regresar al 100% a trabajo de oficina. Entonces, todas las empresas van a tener que encontrar alguna forma de trabajo híbrido”, menciona el director general adjunto de JLL México.
La segunda es el compromiso de las empresas con la sostenibilidad, con la reducción de las emisiones de carbono y el impacto ambiental. La tercera es el trabajo digital. “Todas las empresas están haciendo fuertes inversiones en medios que faciliten el trabajo digital. Y la cuarta es una concentración en las ciudades. Hoy vemos más flujo y auge hacia los espacios de oficinas en grandes ciudades, como la Ciudad de México”, subraya.
¿Qué va a implicar la emplementación de trabajo hibrido para la industria inmobiliaria? Las oficinas, asegura Klerian, no van a desaparecer, sino que se van a transformar; probablemente acaben con muchos metros por persona. “Los espacios reducidos, con muy pocos metros por empleado sí van a desaparecer, pues es una tendencia que se está dando”. AN
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