Naves y parques industriales: la nueva mina inmobiliaria en México
Tras un 2022 histórico, se espera que el mercado inmobiliario continúe creciendo en el 2023 y los siguientes años, gracias a varios elementos que jugarán a su favor, como el nearshoring y un mercado industrial sólido e institucional.
Por: Sergio Castañeda
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| Nearshoring catapulta en mercado inmobiliario
Dicen que “cuando te toca, ni, aunque te quites, y cuando no te toca, ni, aunque te pongas”. Sin duda, este dicho le queda como anillo al dedo a la industria inmobiliaria en México, en particular a los desarrolladores de naves y parques industriales, que están viviendo un boom, un momento dorado, gracias a la relocalización de los procesos productivos, de suministro y logística (nearshoring) de empresas instaladas en China hacia otras regiones de Asia y del mundo, como Latinoamérica, donde nuestro país es una pieza clave para Estados Unidos, que busca reducir su dependencia del gigante asiático, con el que mantiene una guerra comercial desde hace varios años.
A esto hay que sumar la política de cero contagios de China, que afectó de sobremanera la manufactura en la llamada fábrica del mundo; el alza del precio del petróleo, que incrementó el costo del transporte; y finalmente la guerra de Ucrania, un conflicto que no tiene para cuando terminar y que podría incluso expandirse, lo que hace a Europa poco viable para relocalizar producción desde Asia.
El nearshoring o relocalización no es algo nuevo en México, pero es un fenómeno que ha venido creciendo muy fuerte en estos últimos dos años y que se espera lo siga haciendo en el corto y mediano plazo. Y los números del sector inmobiliario industrial hablan por sí solos. De acuerdo con la plataforma inmobiliaria Solili, nuestro país registró números históricos de demanda industrial en 2022, la cual sobrepasó los 7.4 millones de metros cuadrados (m2), superando en 12% a lo registrado en el 2021.
| Regio crecimiento
Monterrey se situó como líder de la demanda bruta nacional en el 2022, reportando una absorción bruta superior a 1.8 millones de m2, concentrando el 25% de la cifra total de este indicador.
Cabe destacar que esta ciudad junto al resto de mercados de la frontera norte concentró el 57% de la demanda bruta nacional el año pasado, cuando en 2021 este porcentaje representó el 50%.
“Esto es una señal contundente del impacto de los procesos de relocalización de manufactura y logística que vimos aterrizar en la frontera norte mexicana durante el 2022”, explica la plataforma inmobiliaria en su más reciente reporte industrial.
Ciudad de México y Saltillo ocuparon la segunda y tercera posición con 1.57 millones de m2 y 672,000 m2, respectivamente.
Los mercados industriales que forman al bajío mexicano (Querétaro, Guanajuato, San Luis Potosí y Aguascalientes) fueron otros con actividad muy sobresaliente en demanda, con poco más de 1.5 millones de m2 en conjunto, lo que representó un crecimiento de 50% en demanda bruta respecto a lo reportado en el 2021, destaca Solili.
Querétaro y Guanajuato registraron incrementos anuales por encima del promedio de la región con 86% y 74% con respecto al total acumulado del 2021, cerrando el año con demandas brutas de 666,000 y 545,000 m2, respectivamente.
En mercados como Mexicali, Ciudad Juárez, Tijuana y Querétaro, comenta la plataforma inmobiliaria, se presentó una mayor participación de los proyectos especulativos, en tanto que en mercados como en Saltillo, Monterrey y Reynosa tomó mayor protagonismo la demanda de los proyectos hechos a la medida o BTS.
| Buen augurio para la zona fronteriza
“La demanda de los mercados que componen la frontera norte estuvo incentivada por la manufactura, empresas médicas, automotrices, tecnológicas, metalmecánicas y muebleras, principalmente. En tanto que la capital del país y la región centro-occidental tienen mayor presencia de los giros de logística, almacenamiento, servicios, centros de datos unido a actividades de manufactura ligera”, detalla.
Sin duda, subraya Enrique Galeana Ugalde, CFO de Grupo Financiero BASE, la región norte es la más beneficiada hasta ahora con esta relocalización dada su cercanía con EU; muestra de ello es que ahí se concentran la mayor parte de empresas exportadoras del sector manufacturero. “En mi opinión, esta región debe concentrarse en mantener la competitividad, asegurando mediante asociaciones público – privadas los factores indispensables para la producción, tales como energía y agua, así como mano de obra calificada con acceso a servicios públicos de calidad”.
En cuanto a la región del Bajío, indica que esta ha crecido constantemente en este último año gracias a que se han establecido empresas del sector automotriz, cartón y empaques, entre otros. “Su área de mejora es crear infraestructura para satisfacer las necesidades energéticas, y por supuesto las necesidades logísticas hacia la frontera norte y los puertos cercanos”.
Por otra parte, comenta, la región del Sur es a la que mayor atención se le debe de poner en generar infraestructura de manera rápida pues esto es clave para ellos. Sabemos que su fuerte es el sector alimentario y turístico, pero sin duda tienen potencial para expandirse y abrirle las puertas a empresas de otros sectores como la construcción, e incluso de tecnología en ciudades que se están volviendo intensivas en la materia, como es el caso de Mérida”.
Por último, añade, la región Centro está creciendo mucho, pues como sabemos diversas empresas, de todo tipo de sectores, por ejemplo el automotriz, el químico y farmacéuticas, están estableciéndose en los diversos estados de la región.
| Demanda supera oferta
En cuanto a la construcción de naves industriales a nivel nacional, Solili destaca que esta cerró el cuarto trimestre del año con proyectos que sumaron casi 5.3 millones de m2, lo que superó en 42% a lo que se construyó en el mismo periodo del año anterior. En este indicador, Monterrey también se situó en primer lugar, al concentrar casi el 28% de las construcciones industriales a nivel nacional, con más de 1.4 millones de m2 de proyectos que seguirán su curso y finalizarán durante el 2023.
Ciudad de México, Querétaro, Tijuana, Saltillo y Ciudad Juárez le siguieron a mayor distancia con 565, 505, 488, 472 y 453,000 m2 de obras industriales en proceso.
Tan solo en el último trimestre del año, subraya la plataforma inmobiliaria en su reporte, iniciaron construcción casi 1.2 millones de m2, que en total representaron 63 nuevos edificios industriales. Entre los mercados que sobresalieron se encuentran Monterrey y Ciudad de México que cada uno superó los 200,000 m2 de inicios de obra, mientras que otros como Tijuana, Saltillo y Ciudad Juárez se encuentran con una cifra superior a los 100,000 m2.
Sobre este punto, Solili reconocé que, a pesar de que la construcción se ha reactivado en la mayoría de los mercados del país, esta sigue siendo insuficiente y representa un déficit respecto a los volúmenes de demanda, lo que ha traído como consecuencia que las tasas de vacancia reporten mínimos históricos en los mercados más importantes a nivel nacional.
| Impactó en los precios de renta
La consecuencia directa de demandas crecientes y vacancias ajustadas a la baja recayó sobre los precios de renta que se incrementaron en la mayoría de mercados nacionales, explica Solili.
De manera general los precios de renta industrial en el país se incrementaron entre el 10% y 15%, cifra superior a la registrada en el 2021.
Al cierre del cuarto trimestre del 2022 los precios promedios de renta se movieron entre el mínimo de 4 dólares por m2 al mes registrado en Guanajuato y el máximo que rompió la barrera de los 7 dólares por m2 mensual en Tijuana.
| ¿Qué nos espera en 2023?
El 2023 traerá consigo retos importantes, como la inflación y la posibilidad de una desaceleración en las principales economías del mundo. Aún ante este escenario Solili considera que el mercado inmobiliario mexicano podrá sortear dichas circunstancias y seguir con el crecimiento de la demanda industrial en el país.
Explica que entre los elementos que jugarán a favor para que la demanda continúe creciendo en el 2023 están: el nearshoring, así como la mano de obra aún a precios muy competitivos, la infraestructura del país y un mercado industrial sólido e institucional que es capaz de satisfacer altos volúmenes de demanda y con la calidad que solicitan los inquilinos globales.
Gerardo Ramírez, director ejecutivo del Área Industrial de JLL, coincide en que 2023 será otro buen año para el sector en nuestro país, impulsado principalmente por la relocalización y donde la industria automotriz será uno de los pilares del crecimiento, sobre todo si se concreta la inversión de Tesla para construir una planta de producción de vehículos eléctricos y sumamos la inversión de 800 millones de euros anunciada recientemente por la alemana BMW para instalar una nueva planta de producción en San Luis Potosí.
Sin embargo, comenta en entrevista con Alto Nivel, en el camino se tendrán que resolver tres grandes retos para aprovechar las oportunidades que representa el nearshoring para el mercado mexicano: la falta de energía eléctrica y mano de obra, que hoy no son suficientes; y el tema de la seguridad, principalmente en el transporte de mercancías.
| Tres grandes retos
“El primer reto es conseguir energía eléctrica suficiente para los parques industriales, ya sea de fuentes renovables o de la que produce CFE, porque no puedes producir nada sin electricidad. El segundo reto es la mano de obra, que en algunos lugares empieza a escasear, como en Ciudad Juárez, un mercado industrial muy importante, pero que mes a mes tiene problemas de rotación y de estabilidad en la mano de obra. En el Bajío existe el tema de la falta de gerentes y directores de planta, que se ha convertido en un problema crítico, porque no hay muchos y los que hay son muy demandados”, subraya el director ejecutivo del Área Industrial de JLL.
El tercer punto, agrega, es el tema de la seguridad en el transporte de mercancías. En los últimos meses se ha incrementado el número de robos a tráileres que transportan mercancías por carretera. AN
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